Der französische Immobilienmarkt tritt nach mehreren Jahren der Turbulenzen bei den Kreditkosten in eine Phase der Normalisierung ein. Die Preise stabilisieren sich in den meisten Regionen, und die Finanzierungsbedingungen, obwohl anspruchsvoller als vor 2022, werden wieder nachvollziehbar. Für diejenigen, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, bietet diese Zeitrahmen eine vorhersehbarere Umgebung, erfordert jedoch auch eine genauere Vorbereitung als zu Zeiten, als die niedrigen Zinsen fast alles kompensierten.
DPE und Wert der Immobilie: das Kriterium, das den Verkaufspreis und den Kauf beeinflusst
Die üblichen Inhalte über Immobilienprojekte behandeln Budget, Kredit und Verhandlungen. Wenige konzentrieren sich auf einen Faktor, der entscheidend für die Preisbildung geworden ist: die Energieeffizienz der Immobilie.
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Immobilien, die im Energieeffizienzdiagnose als A oder B eingestuft sind, können beim Wiederverkauf von einem Aufpreis profitieren. Im Gegensatz dazu erleidet eine schlecht eingestufte Immobilie einen Abschlag, der sich verstärkt, insbesondere weil Käufer die Kosten für Renovierungsarbeiten und die gesetzlichen Einschränkungen bei der Vermietung antizipieren.
Für einen Verkäufer ermöglicht es, einen DPE (Energieausweis) erstellen zu lassen, bevor der Preis festgelegt wird, die Strategie anzupassen: gezielte Arbeiten durchführen, um eine Klasse nach oben zu kommen, oder den Abschlag in den angezeigten Preis zu integrieren, um endlose Verhandlungen zu vermeiden.
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Für einen Käufer wird der DPE zu einem konkreten Verhandlungshebel, nicht nur zu einem einfachen Verwaltungsdokument. Eine Immobilie der Klasse F bietet einen Verhandlungsspielraum, den eine Immobilie der Klasse A nicht zulässt. Portale wie https://www.immoplanet.fr/ erleichtern den Vergleich zwischen Angeboten, indem sie diese Daten anzeigen, was die Sortierung beschleunigt.
Solide Finanzierungsunterlagen: ein Vorteil in der Verhandlung, keine Formalität
Die meisten Immobilienführer empfehlen, das Budget zu berechnen und einen Makler zu konsultieren. Dieser Rat bleibt gültig, verdeckt jedoch einen Wandel im Kontext. Die Finanzierung bleibt trotz der Stabilisierung der Zinsen anspruchsvoller, und die Banken prüfen die Unterlagen mit verstärkter Aufmerksamkeit auf das verbleibende Einkommen, das Eigenkapital und die berufliche Stabilität.
Ein Kreditantrag, der vor den Besichtigungen abgeschlossen wird, dient nicht nur dazu, zu wissen, wie viel man leihen kann. Angesichts eines Verkäufers, der mehrere Angebote erhält, hat der Käufer, dessen Finanzierung bereits von einer Bank genehmigt wurde, einen konkreten Vorteil. Der Verkäufer sieht ein geringeres Risiko für das Scheitern der Transaktion, was seine Entscheidung selbst bei gleichem Preis beeinflussen kann.
Was die Banken vorrangig prüfen
- Die Verschuldungsquote nach dem Kauf, berechnet auf der Grundlage des Nettoeinkommens und einschließlich aller laufenden Kreditverpflichtungen, einschließlich eines möglichen Auto- oder Konsumkredits
- Das Eigenkapital, das Vertrauen in die Sparfähigkeit gibt und das Risiko für die kreditgebende Institution verringert
- Die Stabilität der Einkünfte in den letzten Jahren, mit besonderer Aufmerksamkeit für Selbstständige oder befristete Arbeitsverhältnisse
Diese Elemente im Voraus vorzubereiten, bevor die erste Besichtigung ausgelöst wird, verändert die Haltung des Käufers. Die Bankfähigkeit ist zu einem Verhandlungsinstrument geworden, nicht zu einer passiven Voraussetzung.
Gleichzeitiger Verkauf und Kauf: das Timing als Hauptrisiko
Wenn man seine Hauptwohnung verkauft, um eine andere zu kaufen, bleibt die Synchronisation der beiden Vorgänge der am meisten unterschätzte Konfliktpunkt. Zuerst zu verkaufen sichert die Finanzierung und gibt eine Käuferposition ohne aufschiebende Bedingung des Verkaufs. Zuerst zu kaufen, verhindert, dass man ohne Wohnung dasteht, birgt jedoch das Risiko eines Zwischenkredits, dessen Kosten schwer wiegen, wenn der Verkauf sich hinzieht.
Die Rückmeldungen aus der Praxis divergieren über die beste Reihenfolge, da sie von der Anspannung des lokalen Marktes abhängt. In einem Gebiet, in dem Immobilien schnell verkauft werden, ist es weniger riskant, zuerst zu verkaufen. In einem Sektor, in dem das Angebot reichlich und die Verkaufsfristen lang sind, kann es gerechtfertigt sein, zuerst zu kaufen, wenn der Zwischenkredit tragbar bleibt.
Substitutionsklausel und aufschiebende Bedingung des Verkaufs
Zwei rechtliche Mechanismen helfen, das Risiko zu verringern. Die aufschiebende Bedingung des Verkaufs, die im Kaufvertrag eingefügt wird, bindet den Erwerb an den tatsächlichen Verkauf der alten Immobilie. Der Verkäufer der neuen Immobilie muss diese Klausel akzeptieren, was in einem angespannten Markt nicht immer gegeben ist.
Die weniger bekannte Substitutionsklausel ermöglicht es einem Investor, einen Kaufvertrag zu unterzeichnen und sich dann durch eine GmbH oder einen Dritten ersetzen zu lassen. Sie betrifft nicht alle Projekte, bietet jedoch in bestimmten Vermögensstrukturen nützliche Flexibilität.
Den Verkaufspreis einer Immobilie festlegen: was der lokale Vergleich offenbart
Der Preis einer Immobilie wird nicht nur auf der Grundlage einer Online-Schätzung festgelegt. Automatisierte Werkzeuge geben einen Preisrahmen, selten einen tatsächlichen Marktpreis. Die DVF-Datenbank (Anfragen zu Grundstückswerten), die kostenlos zugänglich ist, ermöglicht es, die tatsächlich von Notaren in einem bestimmten Gebiet registrierten Verkaufspreise einzusehen.
Ein Verkäufer, der die DVF-Daten mit dem tatsächlichen Zustand seiner Immobilie (Fläche, Etage, Ausrichtung, DPE) und den in seiner Nachbarschaft beobachteten Verkaufsfristen abgleicht, positioniert sich auf einen kohärenten Preis. Eine Überbewertung des Preises verlängert die Verkaufsfrist und endet oft mit einem größeren Rückgang als ursprünglich angestrebt.
Für einen Käufer dient dieselbe Datenbank dazu, zu überprüfen, ob der angegebene Preis den aktuellen Transaktionen im Sektor entspricht. Die Differenz zwischen dem angezeigten Preis und dem unterzeichneten Preis variiert je nach Region, und die Kenntnis der tatsächlichen Verkäufe bietet ein faktisches Argument in der Verhandlung.
Die Auswahl der Immobilie gewinnt in einem stabilisierten Markt wieder an Bedeutung. Die Erwartung eines allgemeinen Preisrückgangs ist nicht mehr eine Strategie an sich: Es ist die intrinsische Qualität der Immobilie (Lage, Energieeffizienz, allgemeiner Zustand), die ihre Fähigkeit bestimmt, ihren Wert in den kommenden Jahren zu erhalten. Ob das Projekt eine Hauptwohnung oder einen Erstkauf betrifft, bleibt diese Lesart die zuverlässigste, um zwischen zwei Immobilien mit ähnlichem Preis zu entscheiden.